Viele Fehler werden dann gemacht, wenn es um die Abnahme von Bauleistungen geht. Hier erfahren Sie, worauf Sie unbedingt achten müssen, um nicht unfreiwillig eine Bauleistung abzunehmen, mit der Sie nicht zufrieden sind.
Mit der Abnahme wird das Bauobjekt oder auch die Teilleistung an den Bauherren oder Auftraggeber übergeben. Mit der Bauabnahme wird auch die vereinbarte Vergütung fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt. Von einer Bauabnahme hängt aber auch ab, ob der Bauherr Nachbesserungen verlangen kann oder der Bauunternehmer aus der Verpflichtung raus ist. Die Bauabnahme sollte deshalb nicht übereilt werden.
Wenn Sie fachlich sicher sein wollen empfehlen wir die Einbeziehung eines Bauleiters, das kann ein Architekt oder Bauingenieur sein der sich auf diesem Gebiet auskennt. Das ist besonders wichtig, wenn es sich bei Ihrem Bauvorhaben um Arbeiten an einem vorhandenen Gebäude handelt.
Bauabnahme – was ist das denn?
Die Bauabnahme ist ein wichtiger Punkt beim Hausbau. Als Bauabnahme wird die Schlussabnahme eines Bauvorhabens bezeichnet. Aber auch Abnahme von Teilleistung sind möglich. Mit der Abnahme des Baus oder der Bauleistung geht das Haus von der Bauphase in die Nutzungsphase über. Das Objekt geht mit allen Rechten und Pflichten an den Bauherren über. Sie sollten deshalb alle Mängel in einem Protokoll festhalten. Zu unterscheiden sind die förmliche Abnahme, bei der alles protokolliert wird und die Abnahme mit allen beteiligten Parteien auf der Baustelle erfolgt, und die formlose Bauabnahme unterschieden. Außerdem ist noch eine fiktive oder stillschweigende Abnahme möglich, die automatisch eintritt, wenn die Zeit für die Bauabnahme verstrichen ist oder die Schlussrechnung bezahlt wird. Die Bauabnahme hat folgende Wirkung:
- Die Vergütung der Leistung wird fällig.
- Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt.
- Die Gefahr der zufälligen Verschlechterung geht auf den Auftraggeber/Bauherren über.
- Über Mängel, die der Bauherr bei der Abnahme kennt, aber nicht vorbehält, verliert er die Mängelansprüche.
- Die Beweislast für den Nachweis bestimmter Mängel geht an den Bauherren über, sofern bei der Abnahme kein Vorbehalt erklärt wurde.
Förmliche Bauabnahme – so geht es
Bestehen Sie auf einen öffentlichen Termin auf der Baustelle. Eine förmliche Bauabnahme kann nicht zwischen Tür und Angel erfolgen. Ziehen Sie den Architekten und einen unabhängigen Bausachverständigen eventuell zurate.
Begehen Sie schon vorher mit den Fachleuten die Baustelle. Bei einer förmlichen Bauabnahme werden alle Mängel und problematischen Faktoren in ein Protokoll aufgenommen. Auch Baumängel, die Sie in vorhergehenden Begehungen beanstandet haben und bisher nicht beseitigt wurden, werden in der förmlichen Bauabnahme mit im Protokoll aufgenommen. Außerdem werden natürlich Vorbehalte wegen Vertragsstrafen und bekannter Mängel im Protokoll festgehalten.
Zu beachten ist bei der förmlichen Bauabnahme:
- sollte unbedingt bei allen Bauvorhaben stattfinden,
- alle Mängel werden protokolliert,
- möglichst gemeinsam mit einem unabhängigen Sachverständigen
- Befund wird in Abnahmeprotokoll festgelegt
- jeder Vertragspartner erhält eine Ausfertigung
Fiktive Bauabnahme – Bauabnahme wider Willen
Eine Bauabnahme kann auch erfolgen, ohne dass Sie den Bau wirklich abnehmen. Sie müssen bei der Bauabnahme bestimmte Fristen und Verhaltensweisen einhalten. Tun Sie das nicht, erfolgt eine fiktive Bauabnahme, ohne dass Sie diese bewusst auslösen. Die Wirkung einer Bauabnahme hat zum Beispiel die Nutzung des Bauobjektes, ohne das eine förmliche Bauabnahme erfolgte. Nehmen Sie die Bauleistung in Nutzung, gilt nach Ablauf von 6 Werktagen das Objekt oder die Leistung als abgenommen. Ebenfalls als abgenommen gilt die Baustelle, wenn Sie nach der schriftlichen Mitteilung des Auftragnehmers über die Fertigstellung nicht innerhalb von 12 Tagen eine Abnahme verlangen. Damit verschenken Sie auch die Möglichkeit auf Nachbesserung und die Gewährleistungsfrist beginnt.
Beachten Sie die wichtigen Termine:
- Bauobjekte gelten 6 Tage nach Nutzung der Bauleistung als abgenommen.
- Bauobjekte gelten 12 Tage nach Mitteilung über die Fertigstellung als abgenommen, wenn keine Abnahme verlangt wird.
Stillschweigende Abnahme bei akzeptierter Leistung
Eine stillschweigende Abnahme tritt immer dann ein, wenn Sie durch Ihr Verhalten zeigen, dass Sie die Leistung des Bauunternehmens anerkennen und akzeptieren. Das kann bei der Arbeit an der Fassade der Abbau des Gerüstes sein oder die Bezahlung der Rechnung bei den Fliesenarbeiten. Auch der Weiterverkauf oder der Einzug ohne vorherige förmliche Bauabnahme gelten als stillschweigende Zustimmung zu den Bauleistungen der Handwerker. Die Frist für die stillschweigende Bauabnahme beträgt 6 Werktage. Mängelrügen müssen Sie in dieser Zeit an den Bauunternehmer oder Handwerker melden.
Das müssen Sie beachten:
- Ihr Verhalten ist Auslöser für eine stillschweigende Bauabnahme.
- Die Frist beträgt 6 Werktage, Mängel müssen in dieser Zeit beim Handwerker sein.
Das Protokoll ist wichtigster Nachweis bei der Bauabnahme
Wichtigstes Detail einer Bauabnahme ist das Protokoll, in dem alle Mängel festgehalten werden. Ebenfalls ins Protokoll gehören alle Einzelheiten, die Sie als Bauherr als nicht vertragsmäßig empfinden. Es muss sich dabei nicht zwangsweise um Schäden am Bau handeln, die sichtbar sind. Auch wenn Sie das Gefühl haben, dass verschiedene Arbeiten nicht korrekt ausgeführt wurden, sollte dies im Protokoll aufgenommen werden. Allerdings müssen Sie konkrete Ausführungen dazu machen. Die Behauptung allein genügt nicht. Jeden Mangel, den Sie bei der Bauabnahme nicht korrekt benennen, hat keine Chance auf eine Nachbesserung. In diesem Fall müssen Sie nachweisen, dass der Mangel auf eine falsche Ausführung der Firma zurück zu führen ist. Oft können Sie dann nur noch Ihren Schadensanspruch vor Gericht geltend machen.
Darauf sollten Sie achten:
- alle Mängel protokollieren
- auch nicht vertragsmäßige Details benennen
- nicht korrekte Bauausführung ins Protokoll aufnehmen
- für Mängel, die nicht benannt sind, verlieren Sie das Recht auf Nachbesserung.
Was Sie bei einer Bauabnahme noch beachten müssen
Die Bauabnahme ist neben der Unterschrift, die Sie unter den Kaufvertrag für Ihr Haus setzen, der wichtigste rechtliche Schritt. Mit der Abnahme des Bauobjektes sind Sie für Ihr Haus verantwortlich. Sie müssen alle Risiken und Gefahren absichern. Außerdem beginnt die Gewährleistungsfrist, die bei privaten Bauobjekten 5 Jahre beträgt. Gleichzeitig kehrt sich die Beweislast. Ab jetzt müssen Sie den Bauunternehmern und Handwerkern etwaige Mängel nachweisen.
